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全球低利率正在把各国楼市泡沫再吹大

时间:2019-10-04 来源:本站原创 作者:admin

  全球各国央行竞相减息已经成为常态,早些时候美联储、欧盟央行、新西兰央行、澳大利亚央行、印度央行都在减息,各国央行利率没有最低,只有更低。比如,澳大利亚央在接连几次减息之后,10月1日又再次减息。当天,澳大利亚央行宣布减息四分一厘,把澳大利亚央行的基准利率降到了历史最低水平的0.75厘。曾记得,1997年底我去香港时,日本渡边太太们利差交易大行其道,就是借日元,购买高息货币澳大利亚元。当时的澳大利亚元、新西兰元都把它们当作高息货币,而利差交易让投资者大获其利。十年河东、十年河西,当年的高息货币澳大利亚元已经变成了不足一厘的低息货币。其变化之大,当年的投资者肯定是无法想象到的。

  减息后,澳大利亚央行表示,减息是应对失业及经济下行,目标是把失业率由目前的5.3%降至4.5%左右。在极低的利率周期下(从2008年美国金融危机以来,有11年了,而日本央行的低利率政策则有20多年了),但是这种低利率政策并没有让发达国家经济重新走向正轨,或一直没有起色,反之却吹起了不少国家的房地产市场泡沫。比如,香港、中国内地、温哥华、多伦多、伦敦等地,甚至于已经蔓延到房价几十年都很稳定的德国。

  最近,澳大利亚央行接连减息,也让已经调整近两年的澳大利亚房地产市场迅速恢复。澳大利亚的房地产价格数据显示,在经历了持续近两年经济的不景气,澳大利亚两大城市悉尼和墨尔本的房地产价格分別下跌了15%和11%。但是自从澳大利亚央行一再把基准利率降低,在低成本的资金推动下,澳大利亚的居民又开始涌入房地产市场,并由此又开始推高当地房地产市场价格上涨。在过去4个月的时间里,悉尼和墨尔本的房地产市场价格分别上涨了3.2%和3.4%。

  而最近澳大利亚一些城市的房地产价格上涨,基本上是信贷资金利率过低或信用过度扩张所导致的结果。在今年5月澳大利亚联邦大选后放松了银行信贷限制。7月澳大利亚新审批按揭贷款额比一个月大升3.9%,是4年半以来最大升幅,按揭购买住房的人数增加4.2%,远高于市场预期的1.5%,至32427人,首次购买住房的按揭需求十分强劲。加按揭的自住业主也大增6.3%,投资物业按揭贷款增3.5%,个人贷款升4.3%。其中,投资者贷款金额上涨4.7%,这是2016年9月以来最快上涨幅度。从这也就可能看到,把银行的融资成本降低到极低水平,或银行信贷过度扩张,肯定会推高房价市场价格。这看上去有利于当地经济成长,但也会增加整个经济的风险,只不过,这些风险暴露在时间上延后。

  这种情况已经在欧洲出现。瑞银集团近日发表的报告指出,几十年来房地产价格十分稳定的德国,有些城市的房地产价格也由于欧洲把利率降低到极低水平而快速上涨,德国慕尼黑已跻身“最有可能出现房地产泡沫城市”首位,香港则由2018年的第一位跌至第三位,多个欧洲城市房地产价格都出现了严重高估(Overvalued)或泡沫风险(Bubble)。

  瑞银集团的2019年全球房地产泡沫指数报告指出,由于欧洲央行近期再次减息及重启量化宽松的货币政策,欧洲一些国家国债与银行存款利率变负,所以,这必须激励居民用这种低成本的银行资金购买住房。而购买的住房既可以用收租,也留着升值,其收益为正回报,从而规避银行存款利率为负的投资风险。在这种情况下,一定会激励居民利用银行低成本的融资杠杆让资金涌入房地产市场。这也导致了欧洲不少城市房地产市场的严重失衡。与2018年相比,德国法兰克福及法国巴黎成为新增房地产泡沫风险最为突出的城市。

  与早几年澳大利亚及加拿大的情况相似,欧洲房地产市场的启动,也让中国聪明的资金捷足先登,而中国资金的涌入更是对欧洲不少城市房地产泡沫起到推波助澜的作用。据报道,过去10年在德国的中国居民增长79%,2018年达到14.3万人。过去5年来,中国投资已经在法兰克福、柏林等城市购买了总值32亿欧元的住房。而针对中国进入德国房地产市场资金增加,中国居民对德国的房地产市场投资,德国一些城市开始出招应对。

  比如德国柏林议会6月通过冻租5年等措施,从2020年1月开始实行租金管制。措施涵盖市内150万套住宅,如果业主藉翻新为由提高每平方米0.5欧元或以上租金,也要先经当局批准。新措施更设定追溯期,以防止业主在新例生效前偷步加租,即使未来5年内換了租客,业主也只能用旧租金水平租出。

  也就是说,各国央行把利率降到极低水平,让银行信贷过度扩张,导致各国的房地产泡沫吹大是必然。但是,面对房地产泡沫的风险,多数发达国家并没有让其放任自流,而是采取有效的经济杠杆及租金管制之办法来调整。而不是如中国这样,让房地产泡沫一直吹大。当然这些政策效果如何,还是令人质疑。因为,历史的经验来看,过度的信贷扩张导致的房地产泡沫没有不会引发金融危机的。

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